Louer meublé ou vide : durée, dépôt, préavis — le comparatif

Les différences essentielles

Les deux régimes relèvent de la loi du 6 juillet 1989, mais leurs règles diffèrent sur presque tous les points pratiques :

• Durée du bail : 3 ans minimum en vide (6 ans si le bailleur est une société), 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant, sans tacite reconduction)
• Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé
• Préavis du locataire : 3 mois en vide (1 mois en zone tendue), 1 mois en meublé
• Préavis du bailleur (congé) : 6 mois avant l'échéance en vide, 3 mois en meublé
• Mobilier : le meublé doit comporter la liste des 11 équipements obligatoires du décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.)

L'inventaire du mobilier, pièce maîtresse du meublé

En location meublée, un inventaire détaillé du mobilier (nature, quantité, état) doit être annexé au bail et vérifié à l'entrée comme à la sortie. Un meublé sans inventaire risque la requalification en bail nu — avec ses 3 ans de durée et son préavis bailleur de 6 mois.

HomeScan génère l'inventaire avec le bail meublé et le fait signer avec l'état des lieux, pour que rien ne manque le jour de la remise des clés.

Comment choisir

Le meublé offre plus de souplesse (bail court, dépôt plus élevé, fiscalité LMNP au réel ou micro-BIC avec abattement de 50 %) et convient aux studios et petites surfaces en zone urbaine. Le vide sécurise une location longue avec moins de rotation et moins de gestion du mobilier. Dans les deux cas, le bail doit être conforme ALUR : montant du dernier loyer du précédent locataire, IRL de référence, diagnostics annexés.